Te contaré algo que quizá te sorprenda: la mayoría de las personas que me contactan como personal shopper inmobiliario no lo hacen porque quieran "un lujo" o porque no sepan buscar en Idealista. Lo hacen porque ya han cometido errores, o porque están agotadas antes incluso de empezar.
Y lo entiendo. Comprar piso en Madrid no es fácil, aunque parezca que sí. Hay muchas trampas invisibles, decisiones que parecen pequeñas pero que luego cuestan dinero, tiempo o paz mental.
Después de acompañar a decenas de compradores, quiero contarte cuáles son los errores más comunes que veo. No para asustarte. Al contrario: para ayudarte a evitarlos.
Enamorarse del piso equivocado… demasiado pronto
Es más común de lo que crees. Visitan un piso que les encanta —quizá por la luz, la cocina moderna o las vistas— y ya se ven viviendo ahí. Hacen una oferta casi sin pensarlo. Y luego… empiezan los problemas: ruidos de la calle, comunidad con deudas, precio inflado, o simplemente, algo mejor aparece a la semana siguiente.
- Recuerdo el caso de Ana y Marcos, una pareja joven que se lanzó a comprar en el barrio de Chamberí porque “se sentía bien” el piso. Les acompañé en la revisión posterior, y encontramos una derrama pendiente de más de 8.000 euros. Logramos negociar, pero fue un susto evitable.
No tomes decisiones emocionales sin hacer los deberes. Haz siempre un análisis objetivo del piso, su entorno, el precio y su situación legal. Yo siempre filtro primero con números y datos, y luego nos permitimos emocionarnos.
Buscar solo en Idealista (y pensar que ahí está todo)
Idealista, Fotocasa y los portales están bien… como punto de partida. Pero la realidad es que muchas de las mejores oportunidades no llegan a publicarse. Se venden antes. O son viviendas que se mueven por contactos, redes de agentes o propietarios particulares que no quieren publicidad.
- Hace unos meses ayudé a un cliente que llevaba 6 meses buscando sin éxito. Encontramos su piso ideal en 3 semanas… y no estaba en ningún portal. Era una vivienda que conocía por otro cliente anterior.
Si solo buscas donde todo el mundo busca, verás lo mismo que todos. Y llegarás tarde. Un buen personal shopper tiene acceso a viviendas “off-market”, relaciones con agentes y, lo más importante, tiempo para rastrear cada rincón.
Confiar en el agente inmobiliario… sin saber a quién representa
Este es un error muy delicado. Porque el agente que enseña el piso puede ser muy amable, incluso darte buenos consejos. Pero casi siempre representa al vendedor. Su trabajo es vender. No defender tus intereses.
- Una vez un cliente mío, antes de trabajar conmigo, compró sin asesoría. El agente le prometió que el precio era “una ganga”. Pagó 30.000 € más de lo que realmente valía según mercado. Lo supimos cuando ya era tarde.
Ten a alguien que represente solo a ti. Yo no cobro comisión del vendedor ni de la agencia. Trabajo exclusivamente para ti, el comprador. Eso me permite ser totalmente objetiva y proteger tu inversión.
No revisar bien la documentación (o no saber qué mirar)
Parece aburrido, pero es vital. Antes de comprar cualquier vivienda, hay que revisar: nota simple, cargas, estado de la comunidad, posibles derramas, eficiencia energética, IBI, cédula de habitabilidad… Y más.
- Una clienta que llegó a mí casi a última hora ya había dado señal por un piso en Hortaleza. Cuando revisamos, vimos que tenía una afectación urbanística: era parte de una manzana pendiente de expropiación parcial. Cancelamos a tiempo. Pero pudo haber sido un desastre.
No compres nada sin revisar toda la documentación. Yo trabajo siempre con arquitectos, abogados y técnicos si hace falta. No hay letra pequeña cuando se trata de tu hogar.
No calcular bien todos los gastos (y llevarse sorpresas)
Comprar un piso no es solo pagar el precio de venta. Hay impuestos (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría, tasación, reformas… Y muchas personas no tienen en cuenta estas cifras hasta que ya están muy metidas en el proceso.
- Un cliente pensaba que podía comprar por 300.000 €, pero su presupuesto real era de 275.000 €, porque no había calculado impuestos y gastos. Tuvimos que rehacer toda la estrategia.
Calcula desde el principio todos los gastos. Te doy una hoja de cálculo personalizada cuando trabajamos juntos, para que sepas hasta el último euro qué puedes permitirte. Eso da tranquilidad desde el día uno.
Negociar sin estrategia (o directamente, no negociar)
La mayoría de los compradores no saben cómo, cuándo ni cuánto negociar. Algunos hacen ofertas absurdamente bajas y se quedan fuera. Otros aceptan el primer precio, por miedo a perder la oportunidad.
- Hace poco negocié un piso que llevaba meses sin venderse. Conseguimos rebajar 22.000 €, no porque “pidiera menos”, sino porque tenía datos sólidos: precio por m², comparables, y tiempo en el mercado. Esas cosas no las da la intuición. Las da el análisis.
Negociar bien es saber cuándo hablar, con qué argumentos y hasta dónde puedes llegar. Si lo haces bien, puedes ahorrar miles. Si no, puedes pagar de más sin darte cuenta.
Comprar bien no es cuestión de suerte. Es cuestión de información, estrategia y acompañamiento.
Si estás buscando comprar un piso en Madrid, no te digo esto para venderte miedo. Te lo digo porque lo veo todos los días: personas que podrían haber comprado mejor, más barato, o simplemente, sin tantos sustos.
Nuestro trabajo no es decirte qué casa comprar. Es ayudarte a comprarla bien: con la cabeza clara, con todos los datos, sin sorpresas, y con alguien a tu lado que defiende solo tus intereses.
